やんばるビジネス道場

その昔、私たちは貧しかった。日用品の購入方法に「通い帳」という帳面があった。購入の都度、品名と買い掛け金額を記帳するのである。通常は1ヶ月ごとのの清算であるが、どんなに貧しくとも、年2回、掛金を清算しなければならない。1回目が盆限り（ブンジリ）と呼ばれている、お盆の前の清算である。そして2回目が年限り（トシジリ）でと呼ばれている、お正月前の清算である。貧しい中にあっての生きる術であった。

100年に一度の金融危機。リストラ、首切りの嵐が吹き荒れている。銀行の貸出審査も厳しくなっていると聞く。どうにか、年限り（トシジリ）はできそうたが、来年はどうなるか分からない、行く先々での声である。でも、国民の声は届かない。第二次補正予算(案）の今国会へ提出は見送りとなった 。  

私たちが耳にする経済ニュースは、実体経済と金融経済とに分けて報道されている。実体経済とは、私たちが暮らしていく上で必要な財貨やサービスの生産のことであろう。その財貨やサービスを生産しているのが企業である。企業活動にはお金が必要となる。その必要とされるお金を調達し、実体経済に供給するシステムが金融経済であろう。金融経済の存在目的は、実体経済の推進発展に貢献することであろう。

体重50㎏の人でも、「てこ」を使えば１㌧の石でも動かせる。金融の世界でも似たような手法がある。レバレッジという。例えば、１００万円の手持ち金を、「レバレッジ」で１０００万円に増やして運用、１０倍の利益を手にする手法である。金で金を稼ぐという欲が支配する世界が展開する。しかし、長くは続かなかった。欲ぼけローン（サブプライムローン）の崩壊に始まった金融災害は、世界へ広がり私たちの日常生活を蝕んでいる。

サブプライムローン問題はよそ事ではない。現代社会は、常に欲ぼけの中にある。思い出すのは、京セラの創業者稲盛和夫氏の言葉である。「動機善なりや、私心なかりしか」、何らかの意思決定をしなけらばならないときの指標としたい。  

麻生総理の放言癖が止まらない。「たらたら飲んで、食べて、何もしない人の分の金（医療費）を何で私が払うんだ。６７歳、６８歳で同窓会にゆくとよぼよぼしている。医者にやたらかかっている者がいる。彼らは学生時代はとても元気だったが、今になるとこちらの方がはるかに医療費がかかってない。それは毎朝歩いたり何かしているからだ。」と。そして、「努力して健康を保った人には何かしてくれるとか、インセンティブ（動機づけ）がないといけない。予防するとごそっと減る。」とも。

正直、麻生総理の話はおもしろい。でも、このような話は、気のおけない仲間うちでやるものであろう。政治家は常に公人である。自身の主張の前に、対極にある人たちの気持ちを思いやって頂きたい。例えば、お金の無い人たちの暮らしぶりを。

みんなが健康になるには、インセンティブが必要というのは理解できる。毎年の住民検診の診断結果が良好な者には、一定の税額控除を認める、というのはどうであろうか。総額2兆円の定額給付よりは、ましな政策となると思うだが。
  

東京都国立市において、建築された高さ44.35㍍14階建てのマンションが、景観利益を侵害しているとして、高さ20㍍を超える部分の撤去と慰謝料を求めて、訴訟が提起された。被告はマンション建設業者とマンションの購入者である。第1審は原告勝訴、第2審は原告敗訴、平成18年3月30日、最高裁は上告を棄却し、原告の敗訴が確定した。

　参照
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_id=dspDetail&hanreiSrchKbn=02&hanreiNo=32819&hanreiKbn=01

この訴訟を契機となったかは分からないが平成16年6月18日景観法が制定された。景観法では、国の責務、地方公共団体の責務、事業者の責務及び住民の責務が定められ、良好な景観の整備及び保全などを図らなければならないと規定している。しかし、まだ景観保護法は施行されていない。

参照
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxselect.cgi?IDX_OPT=2&H_NAME=&H_NAME_YOMI=%82%af&H_NO_GENGO=H&H_NO_YEAR=&H_NO_TYPE=2&H_NO_NO=&H_FILE_NAME=H16HO110&H_RYAKU=1&H_CTG=1&H_YOMI_GUN=1&H_CTG_GUN=1

  

が国の不動産登記法は、土地と建物を別々の不動産としているので、不動産の価値を算式で表すと、「不動産の価値＝土地の価値＋建物の価値」となる。この式の中で注目すべきは、「建物の価値」である。建物は年月の経過に従って、その価値は減少していく。そして最後には除却される性質のものであるから、上記の式は、次のように書き改めることができる。

不動産の価値＝土地の価値＋（建物の取得価格－建物の価値の減少－建物の解体費用）

式から解ることは、不動産の価値を計算する場合には、将来発生するであろう建物の解体費用を控除しなければ、正しい不動産の価値評価とはならない、ということである。

建物解体費用の多寡をマンション購入の目安をするならば、土地の価値－建物解体費用≦ゼロ、つまり、マンション敷地を売却しても、建物解体費用が捻出できないので、あれば、そのマンションは購入しない、とする。

購入するからには、少なくとも、土地の価値－建物解体費用＞ゼロ、つまり、マンション敷地の売却代金から建物解体費用を差し引いても、なお、お釣りがあるようであれば、購入しても良い、とする。

高層建物の解体費用はかなり高額になるという。分譲マンションは、マンション購入者が敷地を共同で所有することになるから、一戸当たりの敷地面積は、僅少とならざるを得ない。将来、土地の売却代金で、建物の解体費用を捻出しようとするならば、土地が高く売れなければならない。建物の解体費用を捻出するという側面から、マンション立地の条件を考えるならば、地価は高くなければならない。年々歳々、地価上昇していくことに限る。
  

ビジネスを推進する目安に損益分岐点がある。損益分岐点とは、大雑把にいうと、固定費を賄うことのできる粗利の大きさのことをいい、粗利が大きいほど損益分岐点は低いという。つまり、少ない売上でも利益がでるということである。経営者にとって、損益分岐点を知ることは企業経営を誤らせないための重要な経営指標の一つで、どれだけ販売すれば、会社が倒産しなくても済むかを教えてくれる数値である。しかし、損益分岐点だけで経営の成否はきまらない。

ご承知のように、なぜ、分譲マンションは那覇市や宜野湾市のような都市に集中するのか。一緒に、考えてみましょう。

都市は土地が高く庶民の手の届かない存在となっている。ところが、田舎では安く庶民でも買うことができる。ところが建物の建築工事費は都市であろうが田舎であろうが大差はない。

マンションの販売原価は、土地の取得価格と建物の外注費の合計額からなる。もし、マンション販売価格を都市と田舎とで大差なく販売できるならば、田舎で売った方が利益が大きい。つまり、損益分岐点が低く早々と元が取れるということである。マンション販売業者にとって、田舎での事業展開は願望であろう。

しかし、田舎でのマンション販売の現実は厳しいものがある。なぜなら田舎の消費者は一戸建て指向が強い。都市と違って、努力すれば一戸建てでも手に入るからである。やはり終の棲家は一戸建てに限る。と、田舎者は実感しているのである。

ときおり、マンション販売業者は、田舎でのマンション販売に挑戦する。勝負は販売開始から6ヶ月である。6ヶ月間に完売できなければ、確実に値下げ販売が始まる。つまり、粗利が大きいということは値下げの余地があるということである。かくして、正価で購入した居住者と、値下げ販売で購入した居住者の間で確執が始まる。

  

名護市の大西区八班に、15階建て高さ45メートルのマンションが今日（20日）着工の予定である。施主の第一交通株式会社がマンションの建築場所を大西区八班に選定した理由として、45㍍の高さならば名護の市街地が一望できること。そして、名護市内には分譲マンションの販売実績がないこと。を上げている。

眺望についていえば、11階？から15階の眺望はそうかもしれないが、10階以下の居住者の犠牲の上に成り立つ景観である。

名護市内には分譲マンションの実績がないとしたら、事前調査能力の欠落というものであろう。以下、名護市内における分譲マンションの歴史と分譲事業の結果についての伝聞情報を、時系列で記しておく。

１．Ａマンション　入居率：25％程度　現況はスラム化している。
　　
２．Ｂマンション　一部は分譲、大部分は賃貸マンションへ転換している。臨海マンションとして、県外者を対象に売り出したが、後に、県内や市内を対象に、新聞やチラシによる広告を打つが効果が無く、賃貸へ転換したと聞く。

３．Ｃマンション　数棟売れてのみで、分譲開始後1年足らずで、賃貸に転換したと聞く。

４．Ｄマンション　一部分譲後、賃貸へ転換したが賃貸もうまく行かず、建築から3年後、不動産仲介業者へ投げ売り。売却価格は分譲価格の30％程度と聞く。

５．Ｅマンション　1棟も分譲することなく賃貸へ転換する。当初は、間取りがよく部屋も大きいことを理由に家賃7.5万円を設定したと聞く。3月・4月の移動時期にも拘わらず入居者がいないので、家賃5.5万円への下げしたと聞く。

６．Ｆ投資型賃貸マンション　全額ローンによる支払が可能というふれこみで販売していた。予定稼働率に達しないのか、マンションを購入したものの支払が苦しく転売を希望する者も多いと聞く。
　
  

名護市の大西区八班に、突如、高さ45メートルのマンション計画が持ち上がった。9月の末頃のこと、計画地は、低層住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街にある。

昨夜(11月17)日マンション計画の説明会があると聞き、公民館へ出かけた。ところが、11月20日から工事に着手しますという、最後通牒である。説明に来たのは、工事を担当する地元の業者。施工主である第一交通株式会社は出席していない。ただただ平身低頭お願いするだけの地元業者。金に任せて、地元住民と地元業者の対立を煽っている。想像力の乏しい私でも、目の前に45メートルのマンションが立ったときの威圧感は想像できる。そして、今後の展開が気になる。

ちなみに、第一交通株式会社の社是には、次のように書かれている。

１．相互に信頼し協力する。
マンション計画について話しあいを求めている住民に、話しあいを拒絶し最後通牒を突きつけることが「相互に信頼し協力する」ことか。看板に偽りあり。

２．常に社会の信頼を確立する
　　御社のいう「社会」から大西区は除かれているということですね。

３．常に生産性の向上を図る
日本の会社は、生産性の向上を図るため中国に進出した。しかし、毒入りギョウザ事件を契機に、再発防止のための費用が増加、生産性は低下している。事件の背景の一つに、従業員をヒトとして遇していないといことであろう。つまり、人件費を材料費や経費と同じようなモノとして扱ったことにある、いつでも首が切れる存在にしておいたのである。人心を忘れたのである。

　「人心」とは、広辞苑に「私欲におおわれた心」とある。人心の収攬を忘れた会社を待ち受けているのは限界費用の逓増、そのさきには経営不振が待ち受けている。
　　  

ご存じのようにアメリカ発の金融危機は、信用収縮を引き起こし実体経済を蝕んでいる。私たちは、大不況の入り口に立っている。麻生内閣は、景気対策として、過去最大の住宅減税を実施することにしている。モノによる景気刺激策であるが、似たような話は過去の北部地域にもあった。

普天間基地の移転を引き受ける代わりの北部振興資金である。中身は公共工事による地域振興策であり、沢山のモノを造ったのである。あれから１０年の時が流れた。お陰で、市街地には入居者の確保もままならないアパートが林立している。

８年程前のパーティーの席でのことである。ある政治家が来賓として挨拶した。ドンドンと、北部振興策が実施されている。資金１千億円の事業である。事業が終わる頃には、中心市街地の地価は坪当たり１００万円になっていることは間違いない。

隣席に戻った政治家に、せっかくの北部振興資金ですから、少しでもいいからヒトに対して投資しては頂けませんでしょうか。と陳情したが、彼いわくヒトも大切だがモノはもっと大切だよ。ときた。私は二の句をを告げることができない。あれから８年が過ぎたが、相変わらず北部地域は沈んだままである。

彼の国アメリカでは、来年１月から、オバマ政権がスタートする。景気対策として、雇用減税を実施するという。モノでは無くヒトに対して税金を使うというのである。景気対策として、モノに対する減税を実施する国「日本」と。ヒトに対する減税を実施する国「アメリカ」。アメリカの方が政策として優れていると思う私は、自虐的なのであろうか。  

小室哲哉さんが詐欺の容疑で、逮捕された。会社の資金調達のために、第三者が所有する他作権を、自分の著作権であると偽り被害者に売却。5億円をだまし取った。とのことである。資金繰り困った会社は何でもやるということである。被害に遇わないようにするしかない。取引を行うにあたっては、取引先となる会社の経営状況をよく観察しておかなければならない。

ここ2年間、北部で大手の建設会社、Ｋ社、Ｈ社、Ｎ社の3社が倒産し、建設業界が混迷している。下請会社の談によれば、突然のことで驚いている。というが、これでは経営者として失格である。Ｎ社については知らないが、Ｋ社とＨ社には共通の予兆があった。それは両社とも、自社建物を新築したのである。

経理は資金繰り表を作成する。もし、資金に不足があれば運転資金を借り入れる必要が出てくる。借り入れるときの担保の源泉となるのが営業利益である。つまり本業で利益が出ているのか否かが、金融機関にとっての重要な関心事であるから、もし営業利益が出ていなければ運転資金の借入れ申込みは断られることになり、倒産と相成る。

運転資金がダメなら、次の手とくる。設備資金の借入である。自社の建物を新築するのである。通常なら、工事請負額から工事原価を控除した金額が売上総利益となり、会社経営に貢献するのであるが、自社建物はそうはいかない。借金返済がかさむだけで、経営の足を引っ張ることになる。

融資を受けた金額から工事原価を控除した金額を、運転資金として流用し、一時をしのぎをする。業績の好転を待つのであるが、業績が好転することはほとんどない。倒産を先送りするだけである。結果として、泣きを見る債権者を増やしただけに過ぎない。迷惑千万な話である。

建設業者の皆さん、下請業者のなる場合には、よくよく考えてから、決断してください。土木建築業者の倒産は、当分の間続くことになる。と考えられます。

  

ビジネスを始めたいのだが、良い方法はないか。と相談を受けることがあるが、具体的な事業計画ができていない場合が多い。そのよう方には、次のように答えている。

ノートは、必ず左右のページを見開きで使用すること。ノートの左側には、まず日時を記入し、自らが計画するビジネスについて「きいたこと」と「みたこと」を書き込む。「きいたこと」とは聞いたことだけに限らない。また、「みたこと」とは見たことだけをいうのでもない。外部からのあらゆる情報を指してのことである。

ノートの右側には、左側の情報に関して、自ら、「ぎもんにおもったこと」、「しらべたこと」そして「かんがえたこと」を書き込む。書き込んだ日付も忘れずに。左側の情報が大切であればあるほど、右側の書き込みが膨れてくるものである。紙面が足りなくなれば、新しいページを継ぎ足していく。定期的に新しいページを追加しながら1年程度続けてみてはどうでしょうかと勧めている。

閑話休題
「きいたこと」、みたこと」、「ぎもんにおもったこと」、「しらべたこと」、「かんがえたこと」を漢字表記にしなかったのは、漢字よりも概念を広げたというほかに、小中学生に覚えてもらうつもりで、「君は義士か」と、音を語呂合わせにしたことによる。「は」ノートの折り目で、「きみ」と「ぎしか」に分けられ。

一定期間、ノートによる情報収集が進んだ段階で、各ページに集積された情報を、整理・分析し、報告書のような形式で文章にするのである。そして音読してみる。すらすら音読できるようであれば、次の段階へと進める。引っかかるようであれば、資料・情報収集へと戻るのである。

事業計画書には、必ず予想損益分岐点を盛り込むこと。そして予想損益計算書から必要な資金を集計すし、必要資金が確定したら予想貸借対照表を作成する。

共同事業者がいるときには、ビジネスが失敗に終わった場合のことを考えて共同事業契約書を作成しておくことを勧める。共同事業にはトラブルがつきもである。失敗に終わった場合には損失の分担で、成功したときは利益の分配で、とかく紛争が絶えないものである。共同事業契約書には、少なくとも①事業からの撤退条項と②損失の負担割合を決めておくことが重要である。
  

みものもんたの朝ズバッ！でのこと。与党の自民党と公明党の論客が、百年に１度の経済危機を乗り切るためには、消費を喚起する必要がある。そのためには、1日も早く4人家族１世帯あたり6万円の定額給付行う必要がある。と説いていた。

「おとな」として扱われることを、一人前という。わが国は年齢20歳をもって成年とするが、「おとな」とはそれとも違う。経済的に、家族を養って行ける人のことをいうのであろう。

北部に住んでいて、つくづく思うのであるが、夫が働きに出て、妻が家族を守るという、政府のいうモデル家庭をみることが少ない。働いても月額10万円の給料であるから、共稼ぎをする以外に生きる術はない。夫婦合わせても20万円というのが現実の姿である。6万円の給付金があるとしても、当てにしていなかった金だから美味しいものでも食べて、使い切ってしまおうという家庭があるのであろうか。加えて、将来の増税も議論されている。貯蓄に回すのが自然というものであろう。ちなみに、平成11年に実施された地域振興券のバラマキは、天下の愚策と評されている。
  

社保庁による年金記録の改ざん、農水省による汚染米販売の看過、官製談合、公務員の乱行ぶりには怒りを通り越して冷笑するしかない。不思議なことに誰も責任をとったとは聞かない。この国を統治するための官僚機構は、公務員にとって天国であり、この上なく都合のいい組織のようである。

憲法第28条は、「勤労者の団結する権利及び団体交渉その他の団体行動をする権利は、これを保障する。」と規定し、公務員の労働三権を認めている。ところが、 国家公務員法は、警察等の職員以外の職員の団結権と団体交渉権を認めるのみで、争議権を認めていない。争議権剥奪の代わりに準備されたのが、身分保障と人事院による勧告制度である。身分保障と高給は、仏頂面していても、木で鼻をくくった返事をしても、注意する上司も出てこない。納得である。

憲法第15条第1項は「公務員を選定し、及びこれを罷免することは、国民固有の権利である。」規定している。残念ながら国民固有の権利である公務員の選定罷免権を行使する仕組みが整備されているいない。議会議員、首長は選挙で選ばれる。気に入らなければ次の選挙で落とせばいい。でも、試験その他で選ばれる公務員については、手も足も出ない。

この際、憲法第28条が保証する労働三権を特定の公務員を除き認めても良いのではないか。そして、国にはロックアウト権を認める。そうすると人事院も縮小することができ、財政負担も軽くなるというものである。

憲法第15条第1項は、国民に公務員の選定罷免権が認めているのだから、公務員罷免法を創って欲しいものだ。常設機関として公務員罷免委員会を置き、国民による罷免の請求を受け付ける。乱用されると困るので、罷免の請求には1000万円程度の供託を条件とする。そして罷免が認められない場合には、供託金を没収するようにすればよい。きっと、公務員の皆様は、襟を正すようになると思うのですが。

  

サブプライムローンの崩壊に始まった通貨危機は、未曾有の円高となって輸出産業に打撃を与えている。一方、海外産品については、円換算の輸入価格が下落している。落ち込んだ消費を喚起するするべく円高還元と銘打った販売戦略が展開されている。

当然のことながら、買い物にはお金が必要である。その必要なお金を調達するために、私たちは生産活動を行っている。多くの人たちは会社勤めという形で。生産されたものは販売され、会社は投下したお金を回収する。つまり、生産者である私たちが生産したものを、消費者である私たちが消費することによって、私たちの生活は成り立っているのである。

サブプライムローンの崩壊直後は、投機資金が原材料市場に向かったので、空前の原材料高となって、生産者を苦しめたことは記憶に新しい。円高によって原材料が安くなるのは喜ばしいところであるが、今度は、輸入される競合品の値下がりとなって、価格競争を強いられる。いずれにしても、私たちの懐具合に影響がでるのには変わりがない。

私たちの懐具合を良くする一つの方法が地産地消である。地産地消を、お金の面からみれば地域内においてお金が循環することである。地産地消が盛んになれば、地域内にお金が、長く留まるということになる。留まったお金は生産と消費に向かい内需の拡大に繋がると信じている。　
  

去る10月21日、農商工連携で地域の活性化を図ろうというセミナーが開かれた。基調講演を担当されたのが鳥巣研二さんという中小企業診断士である。鳥巣さんは、至極当然なことをお話なさったのであるが、真に迫るものがあった。

「地域で生産し、地域で加工し、地域で消費する。」昭和40年代までは、当たり前のことであった。昨今では、どこで生産加工されたのかよく分からない安い商品が並んでいる。そこに降って湧いてきたのが、毒入りギョウザ、メラミン入りピザ、食品偽装の問題である。これらの問題を解決する手段として、採用されたのがトレーサビリティーであり、安い食料品を追い求めてきた結果、生産者と消費者の信頼関係は破壊されたのである。

「地域で生産し、加工し、消費する。」ということは、生産者と消費者とが顔の見える間柄になるということであるから、生産者は消費者Ａさんのために生産し、消費者は生産者Ｂさんが作ったものだから安心して食べることができる。という意識が醸成されるは自然の成り行きであろう。身土不二という言葉がある。１里四方内で取れた食べ物を食べると健康になる。つまり地産地消は健康にもよいということである。

そして「地域で生産し、加工し、消費する。」ということは、お金が地域で循環することであり、内発的経済発展を促す装置でもある。

鳥巣研二さんのブログを参照してください。http://keystaff.seesaa.net/